Jak przygotować dom na sprzedaż
Kiedy podejmujemy decyzję o przygotowaniu domu na sprzedaż, musimy zdecydować czy dom odświeżyć czy sprzedawać w stanie “oryginalnym”. Dzisiaj chciałbym podzielić się swoimi spostrzeżeniami, które mam nadzieję pomogą sprzedającym.
Trudne decyzje
W dłuższych okresach domy się zużywają, stają się niemodne, a nawet przestarzałe. Kolory już nie te. Podłoga zniszczona. Sufity zszarzałe. A to dopiero początek listy. Po dekadach użytkowania, dom wymaga odświeżenia, modernizacji, a nawet kapitalnego remontu. Sprzedający ma zatem niemały dylemat: inwestować w remont z nadzieją, że inwestycja będzie korzystna, czy sprzedawać tak jak jest, bez remontu, tracenia czasu i zawracania sobie głowy? Decyzja zależy od mnóstwa czynników i nie należy do łatwych. W krótkim artykule nie opiszę wszystkiego co powinniśmy wziąć pod uwagę, ale odniosę się do spraw najważniejszych i mam nadzieję, że sprzedających zainspiruję do zastanowienia i podjęcia najlepszych decyzji.
Rynek
Zanim w ogóle zaczniemy rozważania nad remontami i odświeżaniem domu, zacznijmy od spojrzenia na rynek. Czy jest to rynek, na którym warunki dyktuje kupujący, czy sprzedający? Jaka jest liczba domów na sprzedaż? Ile czasu mija od wystawienia domu na sprzedaż do podpisania kontraktu? Czy istnieją czynniki makroekonomiczne motywujące czy zniechęcające do kupna lub inwestowania? Broker ma łatwy dostęp do tych informacji i powinien je z klientem dokładnie omówić. Upraszczając, kiedy domy sprzedają się “dobrze”, sprzedający ma większą możliwość manweru. Jeżeli zechce sprzedać w stanie tak jak jest, bez remontu, najprawdopodobniej uzyska niższą cenę, ale chętni do kupna i tak powinni znaleźć się w krótkim czasie. Jeżeli chce remontować, ma szansę sprzedać drożej i na remoncie/modernizacji zarobić. W czasie kiedy rynek domów jest słaby, remont może być konieczny, aby w ogóle zainteresować kupującego swoją ofertą.
Sytuacja sprzedającego
Wcześniej pisałem już, że w real estate w ogóle najpierw trzeba spojrzeć na swoją sytuację. Tak samo jest w przypadku planowanego remontu. Czy zależy nam na szybkiej sprzedaży? Czy są jakieś czynniki rodzinne albo zawodowe, od których zależeć będzie decyzja? Jakie są koszty utrzymania domu, podatki, rachunki za prąd, wodę, gaz? Czy warto, abyśmy remont lub jego część wykonali sami, czy korzystniejsze będzie zlecenie projektu firmie budowlanej? Czy potrafimy malować, cyklinować, albo instalować tralki? Być może część pracy możemy zrobić we własnym zakresie, a resztę zlecić profesjonalistom? A może mamy takie dochody, że nie warto nam tracić swojego cennego czasu? Podobnych pytań można zadać wiele w zależności od sytuacji. Kiedy już je zadamy i wiemy co jest najważniejsze, na każde, każdy najlepiej odpowie sam.
Warto czy nie warto?
No właśnie, kiedy wzieliśmy już pod uwagę rynek oraz swoją sytuację i uważamy, że remont warto wziąć pod uwagę, przychodzi czas na konkretne liczby. Przygotowując swój dom do sprzedaży przekonałem się, że ceny usług budowlanych mogą różnić się drastycznie. Przykład, to malowanie wysokiego hall, gdzie trudno jest sięgnąć z najwyższej dostępnej rozstawnej drabiny. Pierwszy podwykonawca sugerował $3000. Drugi, $1500. Kolejny $700 plus koszt farby około $200. Dlatego warto sprawdzić kilka możliwości i wybrać optymalnie; nie zawsze najtaniej, bo jakość wykonania jest równie ważna jak cena, ale z zasady nie powinniśmy przyjmować pierwszej oferty bez sprawdzenia innych.
Kiedy już ustalimy co chcemy robić, trzeba wycenić i przygotować budżet. Istotne jest też to, że niektóre remonty i zmiany przynoszą większy zwrot w cenie sprzedaży inne mniejszy, a niektóre są deficytowe. Zwykle, warto przynajmniej dom pomalować i odświeżyć wewnątrz. Doświadczony broker może pomóc i zasugerować jakie działania warto podjąć oraz udostępnić kontakty do osób specjalizujących się w poszczególnych dziedzinach. Przymierzając się do większej inwestycji w remont czy też modernizację domu przed sprzedażą, warto poprosić profesjonalistę o specjalny rodzaj wyceny domu, tzw. as-completed apprisal, kiedy to licencjonowany appraiser wyceni dom teraz i jednocześnie oszacuje jego wartość po ewentualnym wykonaniu projektu.
