Cztery główne powody dlaczego najlepiej kupić nowy dom i dwa, które mogą zniechęcać
1. Gwarancja
Kupując nowy dom, nie tylko kupujemy nowy budynek, ale też wszystkie urządzenia, które są na gwarancji. Jeszcze ważniejsze jest to, że firma budowlana powinna oferować gwarancję zabezpieczającą kupującego od ewantualnych wad konstrukcyjnych. Zanim kupisz, zawsze sprawdź jakie gwarancje są oferowane i dokładnie przeczytaj na co jest gwarancja, jaka jest to gwarancja i na jak długo taka gwarancja będzie Cię zabezpieczać. Sugeruję też, abyś wczytał się w tzw. drobny druk, albo poproś agenta, aby zrobił to dla Ciebie.
2a. Cena, koszty transakcji i promocje firmy budowlanej
Obecnie mamy na Florydzie typowy rynek sprzedającego ( tekst piszę 13 maja 2021), a osoby sprzedające domy używane, nie są chętne do negocjowania – oczywiście zakładając, że cena nie dryfuje w chmurach, a sam dom znajduje się w dobrej lokalizacji i jest w dobrym stanie. Coraz częściej zdarza się, że domy i mieszkania sprzedają się powyżej ceny podanej w ogłoszeniu, ponieważ kupujący za wszelką cenę chcą je nabyć. Dość niemiłym doświadczeniem dla kupującego jest sytuacja, kiedy daje ofertę zgodną z ogłaszaną ceną, aby dowiedzieć się, że ktoś tę cenę przebił.
W sytuacji jaką mamy teraz na Florydzie, osoby prywatne nie mają większej ochoty nie tylko na negocjowanie ceny, ale też na jakąkolwiek partycypację w kosztach transakcji, tzw. closing’u.
Cena domu z rąk prywatnych jest trudniejsza do jej obiektywnej oceny. Nawet jeżeli znajdziemy podobne domy, podobnie zlokalizowane, często nie będziemy mogli porównać stopnia zużycia domu i jego urządzeń, czy też ocenić wartość dodatkowych urządzeń i modyfikacji, które wykonał jego właściciel.
Mimo, że firmy budowlane obecnie nie podejmują negocjacji, zwykle wiemy w jakiej cenie zostały sprzedane inne domy w tej samej lokalizacji. Nie powinno się też zdarzyć, że dając ofertę na cenę proponowaną przez firmę budowlaną ktoś zaproponuje więcej, a my pozostaniemy z niczym. Firmy budowlane często też oferują różnego rodzaju promocje takie jak na przykład nawet $10000 na koszty transakcji jeżeli spełniamy określone warunki.
2b. Uaktualnienie- fast forward do listopada 2023
Niedobra wiadomość dla chętnych kupna domu jest taka, że od czasu, kiedy po raz pierwszy opublikowałem tę stronę, ceny nadal rosły. Wydaje się jednak, że gwałtowny wzrost oprocentowań zaczyna robić swoje. Pożyczki stały się droższe i chętnych do zakupu jest mniej. Najbardziej jest to widoczne w ofertach domów nowych i nie tak bardzo w propozycji właścicieli indywidualnych. Firmy budowlane nie tylko mają coraz to bardziej kreatywne promocje, korzystne dla kupujących, ale są skłonne do negocjacji. Jeszcze rok temu, o targowaniu się nie było mowy. Mimo wszystko, ceny się utrzymują; w obszarze objętym Stellar MLS, wzrosły one o 3% przez 12 miesięcy kończących się w październiku 2023. Co będzie dalej z cenami, nikt nie wie na pewno. A może to listopad, który nie należy na Florydzie do szczególnie dynamicznych biznesowo miesięcy.
3. Otoczenie
Najwięcej nowych domów budowanych jest na zamkniętych osiedlach, a firmy budowlane jednocześnie budują wiele takich domów. Mówiąc krótko, sąsiedzi również mają nowe domy, a okolica po prostu jest przyjemna do mieszkania. Na zamkniętych osiedlach są też pewne ograniczenia, które mają na celu służyć ich mieszkańcom, tak aby osiedla te wyglądały czysto i estetycznie.
4. Home Owners Association (HOA)
Dodatkowe opłaty raczej nie należą do naszych ulubionych, chyba, że daja nam określone korzyści. Na zamkniętych osiedlach, właściciele nieruchomości zwykle płacą miesięczną opłatę, tzw. HOA. W zależności od osiedla, w ramach tej opłaty możemy mieć wliczone na przykład koszenie trawy czy też utrzymanie zieleni wokół domów w ogóle, korzystanie z basenu i siłowni, czasami nawet koszt wody, telewizji kablowej i internetu. Nie tylko nie musimy się martwić o prace przed domem, ale też wiemy, że domy sąsiadów również będą zadbane i estetyczne. Oczywiście dom używany również można kupić na zamkniętym osiedlu, ale mimo wszystko umieściłem tutaj podstawową informację o HOA, ponieważ większość nowych domów budowanych jest na zamkniętych osiedlach, gdzie będziemy mieli Home Owners Association. Dobre HOA natomiast, może mieszkańcom zapewnić dodatkowy komfort i wygodę za stosunkowo niewielką opłatę, szczególnie kiedy kupimy dom jednorodzinny. Przed zakupem domu zlokalizowanego w obrębie HOA trzeba koniecznie zapoznać się z oficjalnymi dokumentami HOA, które albo są dostępne w systemie HOA i broker powienien je przekazać kupującemu, albo można je otrzymać od management company zarządzającej osiedlem.
5. A teraz główne minusy kupna domów nowych
Pierwsza rzecz, która przychodzi na myśl to jakośc wykonania i serwis gwarancyjny. Są bardziej i mniej rzetelne firmy budowlane. Są te, które budują, aby szybciej, aby taniej i jak w starym kabarecie wyznają zasadę, że “jakoś to będzie”. Są te, które dbają o wykonanie. To jednak zwykle przekłada się też na cenę i tutaj rola brokera jest niezwykle ważna. Broker może nie tylko pomóc podjąć świadomą, optymalną decyzję w wyborze firmy, od której warto kupić.
Dla mnie osobiście i dla wielu klientów dużym minusem jest wielkośc działek na nowych osiedlach. Wielkośc działki zależy oczywiście od zoning, czyli strefy, ale w niektórych miejscach jej minimalna szerokość to 50 stóp. Moja osobista opinia: kupuję dom, a mieszkam jak w bloku. To również trzeba wziąc pod uwagę, kiedy po zakupie chcemy dobrze mieszkać.